普通の中古住宅を民宿にする方法②(都市計画法)

連日の猛暑でぐったりです。今日は最高気温33℃とのこと、、ああそれほど気温高くなくってよかったと思う環境は嫌ですね。

さて購入した普通の中古住宅を民宿にする方法、第二弾は都市計画法について書きます。

この都市計画法に関することは、ある意味では民宿をやりたいと思った時にまず最初に調べた方がよい項目です。

自分の購入した土地周辺の土地計画法上の指定は”市街化調整区域”という区分になっていまして、市街化調整区域になっていると直ぐに民宿の準備スタートという訳にはいきません。

市街化調整区域とは?

ウィキペディアより抜粋

都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。

この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。

となっているとおり。市街化調整区域は開発行為を行わないという地区なので民宿をやろうと思った場所が市街化調整区域に入っていた場合、その土地を民宿と言う営業活動=開発行為を行ってよいかどうか審査してもらって、最終的には土地の用途を変更してもらわないといけません。

ちなみに市街化調整区域の反対は市街化区域です。

僕の場合購入した時の土地使用用途は【貸宅老所(デイサービス)】という使用用途となっていました。

47年前の新築時は住宅だったので10年前のデイサービスセンター開業の際に住宅から貸宅老所に用途変更したんですね。

そして現在は貸宅老所(デイサービス)から住宅に用途を戻しています。住宅に用途を戻すのは簡単です。

そして今度、民宿開業となると住宅用途を簡易宿所という用途に変更するのですがその際には新たな開発行為とみなされるので長野市の場合は”長野市開発審査会”という審査会の審査を経て変更許可がでます。

開発審査会で審査にかけてもらう際には様々な資料を用意しました。

・民宿とする施設の位置図、平面図、立面図等の図面関連
・どうしてこの場所で民宿開業が必要なのかを説明する資料
・事業計画及び集客数の試算
・地元の観光資源紹介、祭りの紹介および来場者数など

要はなんで市街化調整区域で営業活動を行う必要があるのか?その施設が地域に必要とされている施設なのかを審査します。

審査に必要な書類に関しては社会人で会社勤めをして報告書が掛ける程度の能力があれば業者に任せなくとも大丈夫だと思います。ホテルとか大きな工場なら別ですが個人の民宿レベルであれば素人が作った資料でもなんとか審査までもっていけます。

平成30年7月現在。土地用途の変更については概ね問題ないとの方向で動いています。

この土地用途変更がOKにならないと、そのほかの建築物や消防でOKが出ても保健所の営業許可は出ないので、まずは都市計画法における土地の用途および用途変更をまず最初に考える。

これがまずは民宿開業時に真っ先に考えなければならない項目です。
次ブログでは民宿それとも民泊?

どちらを目指すべきなのか迷っている人向けに書いてみようと思います。

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